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Demografischer Wandel – der unterschätzte Megatrend

Der demografische Wandel und seine immobilienwirtschaftlichen Auswirkungen

Digitalisierung oder nachhaltige Finanzierung, bezahlbares Wohnen oder die Zukunft des dezentralen Arbeitens sind aktuell lebhaft diskutierte Themen in der Immobilienwirtschaft. Und es besteht auch kein Zweifel daran, dass diese Trends und Themen tatsächlich die großen Fragen unserer immobilienwirtschaftlichen Zukunft sind. Denn die Auswirkungen der fortschreitenden Digitalisierung auf Gebäude, Nutzerverhalten und Stadtentwicklung, die Herausforderung der Bestimmung „echter“ Nachhaltigkeit oder die Lebendigkeit unserer Innenstädte sind entscheidend für die gesamte immobilienwirtschaftliche Wertschöpfungskette.

Aber abseits dieser aktuellen Brennpunkte baut sich eine Herausforderung auf, die aufgrund ihrer mittelfristigen Relevanz bereits heute prominenter adressiert werden sollte: Der demografische Wandel und seine immobilienwirtschaftlichen Auswirkungen:

Deutschland ist in den vergangenen 10 Jahren (2010 bis 2020) gewachsen. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes lag dieses Wachstum, das wesentlich auf dem Zuzug aus dem Ausland gründet, bei rund 1,42 Mio. Personen. Dabei spielt der Zuzug im Zuge der Flüchtlingskrise in den Jahren 2015 bis 2018 eine entscheidende Rolle.

Auf dem aktuellen Niveau von rund 83 Mio. Einwohnern wird sich die Gesamtbevölkerungszahl über die gesamte Dekade hinweg einpendeln. Geburten, Zuzug, Wegzug und Todeszahlen werden sich somit gegenseitig weitgehend ausgleichen. Allerdings wird nach den aktuellen Projektionen ab dem Jahr 2030 die Bevölkerung sukzessive wieder abnehmen; in der Dekade bis 2040 um rund 2,5 Mio., in der Dekade bis 2050 um weitere 3 Mio. und in der Dekade bis 2060 noch einmal um weitere 3 Mio. Ein solcher Rückgang um rund 10 % in 40 Jahren klingt zunächst einmal nicht besonders besorgniserregend und kann durch die Anpassung der Zahl der Projektentwicklungen und den natürlichen Gebäudeverbrauch über die kommenden 40 Jahre ausgesteuert werden.

Allerdings lohnt der weitere Blick auf die Entwicklung einzelner Altersgruppen. So wird in der Altersgruppe der 20- bis 60-jährigen die Bevölkerungszahl von heute 43,9 Mio. auf 33,3 Mio. (2060) zurückgehen. Berücksichtigt man, dass es sich bei dieser Bevölkerungsgruppe weitestgehend um die Erwerbstätigen handelt, ist ein Rückgang um bis zu 25 % schon bemerkenswert. Dies gilt umso mehr, als dass bereits in der laufenden Dekade bis 2030 ein Rückgang in dieser Altersgruppe von 4,3 Mio. oder um rund 10 % droht.

Selbstverständlich sind dies nur Prognosen, sodass beispielsweise eine aktive und an den inländischen wirtschaftlichen Interessen ausgerichtete Einwanderungspolitik entsprechend gegensteuern könnte. Auch ist zu berücksichtigen, dass dieser Rückgang nicht in einer Nutzungsart stattfinden, sondern Fabriken, Büros oder dezentrales Arbeiten gleichermaßen betreffen wird. Dennoch sollten – verbunden mit dem Trend der weiteren Urbanisierung – diese staatlichen Erhebungen Eingang in die Unternehmensplanungen finden. Heutige Immobilienerwerbe oder -finanzierungen erfolgen meist auf Basis von Zeitraumbetrachtungen von 10 bis zu 15 Jahren. Ein Investor bzw. Finanzierer muss sich deshalb zwangsläufig mit dem demografischen Wandel beschäftigen, wenn er eine taugliche unternehmerische Entscheidung treffen möchte.

Infografik
Quelle: Statistisches Bundesamt, Statista 2020

Ein bereits in dieser Dekade sich beschleunigender Alterungsprozess der Bevölkerung, verbunden mit einer deutlichen Reduktion von Erwerbstätigen in den kommenden 10 Jahren, muss zu der Frage führen, ob das jeweilige Gebäude diesem demografischen Änderungsprozess standhalten kann. Hier mögen Lagequalität, architektonische Qualität, Konnektivität, Flexibilität und ökologische Nachhaltigkeit relevante Entscheidungsparameter sein. Auch steht es jedem Unternehmer und jedem Unternehmen frei, die Prognostik individuell einzusetzen, deren Ergebnisse individuell zu würdigen und daraus eine eigene Relevanz für das konkrete Geschäftsmodell zu bestimmen. Schließlich ist die individuelle Analyse unternehmensrelevanter Daten Teil der unternehmerischen Vielfalt und Freiheit.

Allerdings muss demografischer Wandel adressiert und in ein Verhältnis zu Bestand und Vorhaben gesetzt werden. Denn die Entwicklung steht an und wird Auswirkungen bereits auf aktuelle Investitions- und Finanzierungsentscheidungen entfalten. Insofern wird die unternehmerische Freiheit der individuellen Analyse zu einer konkreten unternehmerischen Pflicht der grundsätzlichen Behandlung und Berücksichtigung.

Aus diesem Grund ist es erforderlich, den vielen Megatrends der Branche diesen weiteren Megatrend zuzufügen und ihm eine ausreichende immobilienwissenschaftliche Analyse zuzuführen. Die demografische Entwicklung entwickelt sich so zu einer weiteren herausfordernden und gleichwohl intellektuell spannenden Variable dieses immobilienwirtschaftlichen Jahrzehnts.

 

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Die fortschreitende Digitalisierung führt zu einem fundamentalen Wandel in der Finanzbranche und stellt ganze Geschäftsmodelle infrage. Und auch das Kundenverhalten hat sich deutlich verändert. Die Art, wie Leistungen von Banken und Versicherungen wahrgenommen und bewertet werden, befindet sich im Umbruch. Finanzdienstleister müssen hierauf eine Antwort finden. Dabei werden sich Unternehmen auf der Produktseite noch stärker an den Bedürfnissen der Kunden ausrichten müssen. Zentral hierfür ist eine optimierte IT. Denn nur durch ein effektives Zusammenspiel kann Innovation gelingen und Wettbewerbsvorteile generiert werden. So müssen die CIOs in Banken und Versicherungen nicht nur den steigenden Kundenanforderungen im Rahmen der Digitalisierung gerecht werden, sondern diese auch konform mit den regulatorischen Bestimmungen ausführen.

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