Öffentlicher Sektor: Die Grundsteuerreform als Chance

Wie sich staatliche Institutionen auf die geplante Neuregelung vorbereiten sollten

Keyfacts

  • Die Grundsteuer für die eigenen Liegenschaften zu bemessen, ist für den öffentlichen Sektor schwierig und zeitaufwendig.
  • Das Reformprojekt der Großen Koalition könnte die Berechnung noch aufwendiger machen.
  • Staatliche Institutionen sollten das als Gelegenheit nutzen, um ihre Compliance-Systeme zu modernisieren.
Dr. Thorsten Helm
  • Partner, Tax
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Es wird noch komplizierter – insbesondere für die öffentliche Hand. So viel lässt sich über die geplante Grundsteuerreform schon jetzt sagen.

Darin liegt aber auch eine Chance: Die Reform könnte ein Anlass für die gesetzlichen Vertreter öffentlicher Institutionen sein, neue Systeme aufzubauen, um die Bemessung der fälligen Grundsteuer zu erleichtern.

Die Lage

Bisher war der Grundbesitz der öffentlichen Hand und der Kirchen weitgehend von der Steuer ausgenommen. Laut Paragraph 3 des Grundsteuergesetzes sind alle Grundstücksflächen steuerbefreit, die zur Verfolgung eines gemeinnützigen, eines kirchlichen oder eines hoheitlichen Zwecks genutzt werden.

Die Schwierigkeit: Oft ist die Lage nicht so eindeutig. Etwa bei gemischt genutzten Verwaltungsgebäuden, die sowohl der Staatsverwaltung als auch für – eigene oder fremde – gewerbliche Zwecke dienen.

In diesen Fällen lautet auch heute schon die Regelung: Die Flächen sind anhand der konkreten Nutzung aufzuteilen, um die Reichweite der Grundsteuerpflicht bzw. der Grundsteuerbefreiung zutreffend zu bestimmen – so steht es in Paragraph 8 des Grundsteuergesetzes. Ist eine Aufteilung nicht möglich, so entscheidet die überwiegende Nutzung über die steuerliche Einordnung des Grundbesitzes.

Dabei tun sich zwei Fehlerquellen auf:

Erstens: Die Möglichkeit der Befreiung wird für den gesamten Grundbesitz einer öffentlichen Einrichtung unterstellt. Es wird also keine Fläche der Grundsteuer unterworfen, obwohl Flächen teilweise zu nicht gemeinwohldienlichen Aktivitäten genutzt werden. Dabei droht die Verkürzung einer Steuer. Als Beispiel kann etwa ein Krankenhaus genannt werden, das auch Flächen für private Arztpraxen und Ladengeschäfte vorhält. In diesem Fall wäre es ein Verstoß gegen das geltende – und wohl auch gegen das kommende – Grundsteuerrecht, in der Grundsteuererklärung eine vollumfassende Befreiung zu begehren.

Zweitens: Die Möglichkeit der Befreiung wird verkannt oder als zu komplex bzw. zu aufwendig erachtet und es wird der gesamte Grundbesitz einer öffentlichen Einrichtung pauschal der Grundsteuer unterworfen. In diesem Fall wird keine Steuer verkürzt, sondern sie wird sogar „überzahlt“. Dabei stellt sich jedoch die Frage, ob die Überzahlung mit dem haushaltsrechtlichen Grundsatz der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit in Einklang gebracht werden kann, welches auf allen staatlichen Ebenen verankert ist. Dies soll grundsätzlich auch so bleiben.

Konsequenzen aus der Reform

Die nun beschlossene Reform der Grundsteuer sieht eine am Grundstückswert orientierte Ermittlung der Steuer vor. Damit wird sich auch für die öffentliche Hand die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer ändern. Die Steuertatbestände und auch die oben beschriebenen Befreiungstatbestände werden hingegen auch in Zukunft wohl ihre grundsätzliche Bedeutung behalten.

Der zwischen Bund und Ländern ausgehandelte Kompromiss zur Neuregelung basiert insbesondere auf einer Ermittlung der Bemessungsgrundlage in Abhängigkeit von Lage und Mietniveau des Grundstücks . Bezogen auf die Besteuerung von juristischen Personen des öffentlichen Rechts wird es sich bei einem Gutteil der zu erfassenden Grundstücke nicht um Wohngrundstücke handeln, so dass insoweit keine statistischen Daten zu Vergleichsmieten bereitstehen werden.

Diese sollen jedoch im Besteuerungsregime für Wohngebäude in Zukunft regelmäßig eine große Rolle spielen. Sofern eine Vergleichsmiete nicht ermittelbar ist, ist vorgesehen, dass für Geschäftsgrundstücke ein Sachwertverfahren als Auffanglösung angewendet wird. Das Verfahren soll sich dabei aus den Herstellungskosten ableiten und stellt mithin ein nicht ganz einfach zu handhabendes Substanzwertverfahren dar.

Eine zusätzliche Komplexität kann aus der Öffnungsklausel für die Länder resultieren, wenn die Bewertungsparameter dann je nach Land abweichen sollten und Grundbesitz über ein Bundesland hinaus vorhanden ist.

Was ist zu tun?

Die öffentliche Hand sollte sich – im Rahmen der Grundsteuerreform – die Reichweite der Kriterien zur Steuerbefreiung im Detail ansehen. Die Neuregelung könnte es noch schwieriger machen, die partielle Besteuerung genau zu ermitteln und bei Veränderungen im Laufe der Jahre immer wieder neu anhand des Flächenmaßstabs zu justieren.

Deshalb empfiehlt es sich für staatliche Institutionen, ihre Compliance-Aktivitäten auszubauen – mit mehr Verantwortlichen und effizienteren Prozessen. Dies kann etwa mit der Einrichtung eines umfassenden Tax-Compliance-Management-Systems geschehen.

Es ist also für die öffentliche Hand ratsam, die weitere Entwicklung des Gesetzgebungsverfahrens nicht nur aus der Perspektive des Fiskus im Auge zu behalten – sondern auch aus der Perspektive des potenziell Steuerpflichtigen.

Dr. Thorsten Helm
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