Keyfacts:

• Die schwache Konjunktur belastet Gewerbeimmobilien und verschärft den Wettbewerb um bonitätsstarke Mieter, während sich der Wohnimmobilienmarkt stabilisiert.
• Die vier großen Ds (De-Globalisierung, Demografie, Dekarbonisierung, Digitalisierung) treiben die Kosten und fordern Investitionen, während Restrukturierungsfälle bei Finanzierungen zunehmen und der Bedarf an alternativen Finanzierungsmöglichkeiten steigt.
• Konsolidierung im Asset-Management-Sektor nimmt Fahrt auf, während am Transaktionsmarkt etwas mehr Schwung, aber auch weitere Polarisierung zu verzeichnen ist.

Im Jahr 2025 wird der deutsche Immobilienmarkt von mehreren wirtschaftlichen Faktoren geprägt. Zu den wichtigsten Einflüssen zählen die erwarteten Zinssenkungen der EZB und eine Stabilisierung der Inflation, die Immobilien als attraktive Anlageklasse erscheinen lassen. Gleichzeitig stellen die hohe Staatsverschuldung, eine schwache wirtschaftliche Entwicklung und eine mögliche Zunahme der Arbeitslosigkeit Herausforderungen dar. Diese Faktoren beeinflussen sowohl die Renditen als auch die Bauzinsen und setzen Marktakteure unter Druck.

Zinssenkungen und stabilisierte Inflation

Für 2025 wird erwartet, dass sich die Inflation im Euroraum auf das von der EZB angestrebte Niveau von zwei Prozent stabilisiert. Infolgedessen gehen Expertinnen und Experten von vier weiteren Zinssenkungen à 25 Basispunkten aus, was den Einlagezins der EZB Ende 2025 auf zwei Prozent senken würde. Diese Entwicklung dürfte Immobilien im Vergleich zu anderen Anlageklassen attraktiver machen.

Soweit die gute Nachricht für den deutschen Immobilienmarkt. Allerdings sollte nicht davon ausgegangen werden, dass sich diese Entwicklung eins zu eins in den Renditen für Bundesanleihen oder den Bauzinsen widerspiegeln wird.

Unterschiedliche Vorzeichen bei Wohn- und Gewerbeimmobilien

Die hohe Staatsverschuldung, schwache wirtschaftliche Entwicklung und möglicherweise steigende Arbeitslosigkeit werden zunehmend ins Zentrum rücken. Laut dem ifo-Beschäftigungsbarometer vom 19. Dezember 2024 wird der Abbau von Personal in Deutschland immer wahrscheinlicher. Besonders betroffen ist das verarbeitende Gewerbe, aber auch der Ausblick für den Dienstleistungssektor ist negativ. Diese Entwicklung belastet die fundamentale Nachfrage nach Büro-, Handels- und Logistikflächen.

Für Wohn- und Gewerbeimmobilien ergeben sich daraus unterschiedliche Herausforderungen:

• Gewerbeimmobilien: Angesichts der schwachen Realwirtschaft wird der Wettbewerb um bonitätsstarke Mieter intensiver werden, auch in wirtschaftlich starken Regionen. Investoren werden zunehmend auf die nachhaltige Vermietbarkeit von Flächen achten. Insbesondere die Segmente Büro, Handel und teilweise auch Logistik könnten unter Druck geraten.

• Wohnimmobilien: Der Wohnungsmarkt zeigt nach wie vor einen großen Nachfrageüberhang, insbesondere in den Ballungszentren. Dies führt zu einer positiven Preisentwicklung im Bereich der Wohnimmobilien. Derzeit ist nicht davon auszugehen, dass in den kommenden Jahren genügend neue Wohnungen gebaut werden, um der hohen Nachfrage gerecht zu werden.

Investmentmarkt: Fokus auf nachhaltige Flächen

Der Transaktionsmarkt dürfte sich 2025 moderat beleben. Dies ist auf eine Kombination aus sinkenden Zinsen und einer Annäherung der Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern zurückzuführen. Besonders gefragt werden Flächen mit langfristigem Inflationsschutz, etwa durch nachhaltige Vermietbarkeit oder Mietsteigerungspotenzial, die durch sogenannte Manage-to-Core- oder Manage-to-Green-Maßnahmen erreicht werden können.

Investoren werden weiterhin gezielt in Segmente investieren, die von einer steigenden fundamentalen Nachfrage profitieren, wie zum Beispiel Wohnen, Rechenzentren, Micro Living und Student Housing.

Auch Logistik wird dank Reshoring und E-Commerce weiterhin Wachstum bieten, wenn auch etwas gebremst durch die schwache Konjunktur. Wir erwarten, dass Büro- und Handelsimmobilien weiterhin nur selektiv nachgefragt werden. Da diese beiden Arten von Immobilien noch einen großen Anteil in offenen Immobilienfonds ausmachen, werden Investitionen in Zukunft eher auf andere Nutzungsarten gerichtet sein.

Restrukturierungen und alternative Finanzierungsmöglichkeiten

Auch die Bankenregulierung wird einen Einfluss auf den Immobilienmarkt haben: Durch die Umsetzung der CRR III zum 1. Januar 2025 werden Immobilienfinanzierungen differenzierter bewertet. Vor allem bei Immobilien im Bau (sog. ADC-Finanzierungen) sowie einnahmegenerierenden Gewerbeimmobilien (i.d.R. Fremdnutzung – sog. IPRE-Positionen) werden höhere Eigenkapitalanforderungen erwartet, was Bankfinanzierungen restriktiver und teurer macht. Infolgedessen gewinnen alternative Finanzierungsquellen wie Private Debt und Private Equity zunehmend an Bedeutung.

Zusätzlich wird ein erheblicher Refinanzierungsbedarf erwartet: In einer Analyse von CBRE wird geschätzt, dass die gewerbliche Immobilienbranche in Deutschland zwischen 2019 und 2022 Immobilienkredite in Höhe von etwa 228 Milliarden Euro aufgenommen hat. Diese Kredite stehen größtenteils 2024 bis 2027 zur Refinanzierung an.

Gut ein Drittel davon, also etwa 77 Milliarden Euro, werden aufgrund der Höhe der Beleihungsausläufe (Verhältnis des aufgenommenen Kredits zum aktuellen Marktwert) und der niedrigen Zinsdeckungsgrade nicht refinanziert werden können („Kapitallücke“). Die Segmente Wohnen und Büro machen mit 36 Milliarden Euro und 35 Milliarden Euro den Großteil der Kapitallücke aus. Vor allem in den Segmenten Büro und Handel, in denen eine negative Entwicklung der fundamentalen Nachfrage erwartet wird, werden daher die Restrukturierungsfälle laufender Engagements für Banken zunehmen.

Die vier großen Ds treiben Kosten und fordern Investitionen

Wie alle anderen Sektoren wird der deutsche Immobiliensektor 2025 nicht vor den Auswirkungen der vier großen Ds – De-Globalisierung, Demografie, Dekarbonisierung und Digitalisierung – geschützt sein. Die deutsche Wirtschaft muss sich nach der Wahl von Donald Trump zum 45. Präsidenten der Vereinigten Staaten auf stärkeren Protektionismus und höhere Handelshürden einstellen. Für Unternehmen wird Wachstum daher noch schwieriger zu erreichen sein.

Gleichzeitig sinkt das Arbeitskräftepotenzial durch die Verrentung der Babyboomer, was den Druck auf Fachkräfte und deren Löhne weiter erhöht. Für CFOs wird die Kostenkontrolle im Vordergrund stehen und Investitionen in Digitalisierung sowie künstliche Intelligenz (KI) werden zunehmend auf Projekte mit kurzer Amortisationszeit fokussiert.

Die Dekarbonisierung bleibt ein zentrales Thema, das sowohl die Vermietbarkeit als auch die Finanzierbarkeit von Immobilien beeinflusst. Laut verschiedenen Studien besteht für 30 bis 50 Prozent der Büroimmobilien ein akutes Risiko, zu sogenannten Stranded Assets zu werden, die weder vermietbar noch finanzierbar sind.

Konsolidierung im Asset Management nimmt Fahrt auf

Es ist nicht zu erwarten, dass der Transaktionsmarkt mittelfristig wieder an die starken Jahre der Nullzinsphase herankommt. De-Globalisierung, Demografie und Dekarbonisierung werden über die nächsten Jahre hinweg die Inflation treiben und damit ein normales Zinsniveau etablieren. Der Haupttreiber für Bewertungen bleibt der Cash-Flow der Immobilien.

Für Asset Manager bedeutet dies, dass sie mittelfristig mit weniger Zuflüssen durch Transaktionsgebühren rechnen müssen. In Zeiten steigender Bewertungen haben viele Asset Manager zusätzlich von performanceabhängigen Gebühren profitiert, was in der aktuellen Marktlage weniger wahrscheinlich ist.

Auf der Kostenseite stehen steigende Investitionen an. Zum einen müssen Immobilien angepasst werden, um Vermietbarkeit und die Einhaltung von ESG-Kriterien zu gewährleisten. Zum anderen erfordern die Digitalisierung sowie die zunehmende Regulatorik Anpassungen am eigenen Betriebsmodell.

Insgesamt werden kleinere Asset Manager es zunehmend schwer haben, profitabel zu wirtschaften. Daher ist zu erwarten, dass diese entweder zusammengehen oder von größeren Unternehmen übernommen werden. Kurzum: Eine beschleunigte Konsolidierung im Asset Management-Sektor steht bevor.