Einen größeren Paukenschlag hätte es zu Beginn der neuen Dekade kaum geben können: Standen 2019 noch eine sich abschwächende Wirtschaft und Handelskonflikte im Zentrum der Aufmerksamkeit, wurden diese Anfang 2020 schnell überschattet von der sich rasch ausbreitenden Covid-19-Pandemie. Die Maßnahmen, welche die Eindämmung der Pandemie immer noch erfordert, werden das Verhalten von vielen Wirtschaftsakteuren nachhaltig verändern und diese Dekade prägen. Viele der bestehenden Megatrends wurden durch die Covid-19-Krise beschleunigt. Das wiederum führt zu wachsenden Herausforderungen für unsere Gesellschaft und Wirtschaft. Beschleunigte Megatrends werden auch einen deutlichen Einfluss auf den Immobilienmarkt haben, vor allem durch eine sich verändernde Nachfrage nach Fläche.

Herausforderung 1: Soziale Kohäsion

Da durch die Covid-19-Krise und sich beschleunigende Megatrends sehr deutlich wirtschaftliche Gewinner und Verlierer entstehen werden, wird soziale Kohäsion ein zentrales Thema dieser Dekade sein. Die Maßnahmen zur Eindämmung der Covid-19-Pandemie haben vielen Berufsgruppen die wirtschaftliche Existenz entzogen. Die schneller werdende Digitalisierung und Fortschritte bei künstlicher Intelligenz werden die Nachfrage nach Fachkräften aus bestimmten Berufsgruppen drastisch verändern. Den davon negativ betroffenen Menschen muss eine Perspektive geboten werden. Junge Menschen müssen aktiv auf diese neue Arbeitswelt vorbereitet werden. Es gilt, die Chancen aufzuzeigen und Härten zu glätten.

Herausforderung 2: Digitale Transformation der Wirtschaft und Arbeitswelt

Die Covid-19-Krise führt uns unsere Abhängigkeit sowie die Notwendigkeit von digitalisierten Arbeitsprozessen stark vor Augen. Gewinner der Krise sind Unternehmen, die digitale Geschäftsmodelle haben oder direkt damit im Zusammenhang stehen (zum Beispiel Logistikanbieter). Die „erzwungene“ und oftmals rein digitale Zusammenarbeit über viele Monate hinweg wird die Arbeitswelt nachhaltig verändern. In Voraussicht auf sich ändernde Ansprüche der Arbeitnehmer (mehr Homeoffice) und für die mögliche Bewältigung von der Covid-19-Pandemie ähnelnden Situationen werden Unternehmen weiter daran arbeiten, ihre Infrastruktur für digitales Zusammenarbeiten zu verbessern. Diese Dekade wird auch damit in die Geschichtsbücher eingehen, dass sich die Arbeitswelt an die digitalen Möglichkeiten angepasst hat. Für einen Arbeitgeber in Berlin arbeiten und privat in Barcelona leben, ohne jede Woche in das Flugzeug steigen zu müssen, wird zukünftig für viel mehr Arbeitnehmer eine Option sein. Das verändert die Anforderungen an das Management von Unternehmen.

Herausforderung 3: Ausgleich von Zielen und Wirtschaftsinteressen bei Umwelt und Nachhaltigkeit

Die Umsetzung von Klimazielen kostet Geld. Eine große Herausforderung in der nächsten Dekade wird sein, diese Ziele und die Forderung der Bevölkerung nach mehr Nachhaltigkeit in einen Rahmen zu lenken, der für Unternehmen machbar ist und deren Wettbewerbsfähigkeit nicht unterminiert.

Herausforderung 4: Handelskonflikte als Ausdruck eines Wettbewerbs von Staatssystemen

Der seit 2018 laufende Handelskonflikt zwischen den USA und China wird uns auch in dieser Dekade begleiten. Europa und vor allem Deutschland als Exportnation sind davon direkt betroffen und müssen dafür sorgen, keine reinen Statisten zu sein.

Herausforderung 5: Demografischer Wandel, Gesundheit & Integration

Der demografische Wandel wird in dieser Dekade deutliche Spuren hinterlassen. Im Jahre 2030 werden voraussichtlich 17 Prozent weniger Kinder und Jugendliche in Deutschland leben als heute, während die Altersgruppe der 65-Jährigen und Älteren um rund ein Drittel ansteigen wird, von heute ca. 17 Millionen auf ca. 22 Millionen Menschen. Gleichzeitig soll Deutschland in diesem Zeitraum um mehr als eine halbe Million Einwohner schrumpfen, trotz zu erwartender hoher Zuwanderung. In 15 Jahren sollen in Deutschland nur noch 79,97 Millionen Menschen leben. Diese Bevölkerungszahl wird sich auf die städtischen Ballungsgebiete und den ländlichen Raum sehr ungleichmäßig verteilen. Gemeinsam werden diese Trends den Fokus auf Gesundheit und Integration hochhalten und verstärken. (https://zoes-bund.de/, Stand: Februar 2021)

Herausforderung 6: Steigende Staatsverschuldung

Die Covid-19-Pandemie hat global für einen weiteren erheblichen Anstieg der Staatsverschuldung geführt. Wir erwarten, dass benötigte Investitionen für die Bewältigung des strukturellen Wandels sowie veränderte Anforderungen an Gesundheits- und soziale Sicherungssysteme die Staatsverschuldungen weiter ansteigen lassen werden. Das Zinsumfeld wird sich in dieser Lage nicht stark verändern können. Das wiederum wird den Druck auf die Rentensysteme massiv erhöhen und den Anlagedruck hochhalten.

Was bedeutet das für den deutschen Immobilienmarkt?

Die oben genannten Herausforderungen haben sehr unterschiedliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Der Anlagedruck wird die Nachfrage nach Anlageprodukten und damit auch Immobilien auf absehbare Zeit auf hohem Niveau halten. Allerdings werden sich die dargestellten Entwicklungen sehr unterschiedlich auf einzelne Immobiliensegmente und -subsegmente auswirken. Büroimmobilien werden sich an neue Arbeitsplatzkonzepte anpassen müssen.

Deutlich vermehrtes Homeworking wird die Nachfrage nach Bürofläche negativ beeinflussen, kann allerdings auch zu Entlastungen auf dem Wohnungsmarkt in Ballungsräumen führen, und das trotz des generellen Trends der Urbanisierung. Der demografische Wandel wird die Nachfrage nach altersgerechten Immobilien sowie Immobilien, die sich auf Gesundheit im Allgemeinen konzentrieren (Ärztezentren, Gesundheitszentren, Kliniken etc.) erhöhen. Ebenso wird die Nachfrage nach Fläche für die Forschung und Produktion in den Bereichen Medtech, Pharma und Life Sciences steigen. Eine Regionalisierung von Lieferketten kombiniert mit steigendem Online-Handel wird die Nachfrage nach modernen Logistikimmobilien weiter wachsen lassen. Andererseits wird die Nachfrage nach Fläche für den stationären Einzelhandel deutlich rückläufig sein. Der stationäre Einzelhandel wird sich zu einem guten Teil neu erfinden müssen. Ebenso werden sich Hotels mit einem Fokus auf Geschäftsreisende, Messen und Konferenzen auf eine bleibende (Teil)-Digitalisierung von Veranstaltungen einstellen müssen. Das Thema Nachhaltigkeit wird auch für Immobilien weiter an Bedeutung gewinnen und noch stärker zum Differenzierungsmerkmal werden.

Fazit

Die Herausforderungen der aktuellen Dekade werden deutliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt mit sich bringen. Die Intensität der Trends und ihre Auswirkung auf Immobilienbewertungen der nächsten Jahre lassen sich aktuell nur erahnen. Eines ist aber klar: Rendite wird nicht mehr durch den Faktor Zeit, sondern durch ein qualifiziertes, ausgezeichnetes Asset Management verdient. Es wird das Zeitalter der Rückkehr zu immobilienwirtschaftlichen Tugenden eingeläutet, also eine Zeit der Profis.