Steuertipp: So sparen Sie bei der Vermietung

Wer die neue Arbeitshilfe der Finanzverwaltung nutzt, kann teilweise mehr abschreiben

Keyfacts

  • Beim Erwerb vermieteter Immobilien wird der Kaufpreis für die Steuer in Gebäude- und Bodenkosten aufgeteilt.
  • Je höher bei der Kaufpreisaufteilung der Gebäudeanteil, desto niedriger ist unterm Strich die Steuerlast.
  • Wer das richtige Verfahren wählt, kann mehr Steuern abschreiben – ggfs. auch rückwirkend.
Jürgen Lindauer
  • Director, Tax
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Wer Immobilien kauft und vermietet, muss Steuern zahlen – und das nicht zu knapp. Doch wer gut aufpasst, kann basierend auf der neuen Aufteilungshilfe der Finanzverwaltung dabei jetzt hohe Beträge sparen.

Aber erstmal einen Schritt zurück. Der Fiskus verlangt, dass Sie den Kaufpreis für eine vermietete Immobilie in Ihrer Steuererklärung aufteilen – in einen Teil für das Gebäude und einen Teil für den Boden. Dabei gut zu wissen: Die Kosten für das Gebäude lassen sich steuerlich abschreiben, jene für den Boden nicht. Je höher also der Gebäudeanteil, desto niedriger ist unterm Strich die Steuerlast. Bislang war nach dem Aufteilungsschlüssel der Finanzverwaltung für diese Aufteilung jedoch nur eine einzige Bewertungsmethode zulässig, das sogenannte Sachwertverfahren. So weit, so eindeutig.

Steuerzahlende wurden bislang benachteiligt

Tatsächlich aber gibt es auch andere gängige Rechenmethoden, wie das sogenannte Vergleichswert- und das Ertragswertverfahren. Die Krux: Diese kommen bei der Kaufpreisaufteilung teils auf deutlich höhere Gebäudeanteile – könnten also auch zu einer geringeren Steuerbelastung verhelfen. Hier wurden Steuerzahlende also bislang ohne Not benachteiligt, sofern sie nicht ein Verkehrswertgutachten vorlegten, das einen höheren Gebäudeanteil darlegte. Das fand offenbar auch der Bundesfinanzhof und erklärte die Regelung Mitte 2020 für unzulässig. Dem folgte im Mai 2021 auch die Finanzverwaltung und passte die bisherige Aufteilungshilfe an, sodass nunmehr auch das Vergleichs- und das Ertragswertverfahren zur Anwendung kommen.

Wie viel sich jetzt tatsächlich sparen lässt, wenn man die richtige Rechenmethode anwendet, macht dieses Beispiel klar: Steuerzahlerin X erwarb 2020 ein vermietetes Einfamilienhaus für 800.000 Euro. Jetzt will sie den Kaufpreis aufteilen. Nach der bisher zulässigen Rechenmethode liegt der Anteil des Gebäudes bei lediglich der Hälfte. Ein anderes – nun erlaubtes – Verfahren wiederum kommt auf bis zu 75 Prozent. Der Unterschied ist also erheblich. Unsere Steuerzahlerin kann jetzt 3500 Euro mehr abschreiben. Bei einem durchschnittlichen Steuersatz von 40 Prozent bedeutet das eine Steuereinsparung von rund 1.400 Euro – pro Jahr. Das hat sich also definitiv gelohnt.

Übrigens: So lässt sich nicht nur bei neu angeschafften vermieteten Immobilien sparen, sondern auch bei Altbeständen. Es kann sich also rechnen, die bisherige Aufteilung noch einmal zu prüfen und im besten Fall noch nicht verjährte Jahre zu korrigieren.

Jürgen Lindauer
  • Director, Tax
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