Insbesondere diejenigen, die viele Immobilien ihr Eigen nennen, standen jüngst vor einer gewaltigen Aufgabe: Sie mussten im Rahmen der Grundsteuerreform Steuererklärungen abgeben, die eine Reihe von Daten und Informationen zum Grundbesitz – den Grundstücken und Gebäuden – beinhalteten. Der Stichtag für die Bewertung war der 1. Januar 2022. Die Steuererklärungen waren bis spätestens 31. Januar 2023 einzureichen.
Der Grund: Wegen eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts ändert sich die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer. Zwar bleibt das bis jetzt angewandte dreistufige Verfahren aus Bewertung, Steuermessbetrag und kommunalem Hebesatz weitestgehend unverändert. Doch in der Regel werden für die Meldung an die Finanzbehörden nun umfangreiche Daten benötigt. Auf dieser Grundlage wird dann für jede Immobilie die neue Bemessungsgrundlage errechnet.
In einigen Ländern gelten eigene Bewertungsmodelle
Eine der Herausforderungen dabei: Die Bundesländer konnten vom Bundesrecht abweichende Regelungen entwickeln – und von dieser Öffnungsklausel haben einige Länder Gebrauch gemacht. Dadurch existieren nun länderspezifisch unterschiedliche Bewertungsmodelle, auf deren Basis die Grundsteuer ermittelt wird. 11 der 16 Bundesländer wenden das Bundesmodell an (zwei davon mit abweichenden Messzahlen), die anderen fünf setzen auf eigene Lösungen, beispielsweise auf ein Flächen-Faktor-Modell oder ein Flächen-Lage-Modell:
Je nach Modell mussten teils unterschiedliche Daten in verschiedenem Umfang geliefert werden. Für Eigentümer von Grundbesitz in mehreren Bundesländern, etwa bei länderübergreifenden Standorten, führte das zu einem erheblichen Mehraufwand.
Wertabhängige Modelle erfordern besonders viele Daten
Gerade die Regelungen der wertabhängigen Modelle (Bundesmodell sowie die Modelle der Länder Sachsen und Saarland) sind besonders kompliziert, denn sie unterscheiden – anders als etwa das in Baden-Württemberg angewandte Modell – nach Art der Nutzung des einzelnen Grundstücks (z. B. Geschäftsgrundstücke, Wohngrundstücke oder Grundstücke für Land- und Forstwirtschaft). Dafür müssen den Eigentümern aktuelle Informationen über die derzeitige Nutzung vollständig vorliegen.
Auch die Berechnung der Flächen, insbesondere von Wohnflächen, kann angesichts detaillierter Vorgaben knifflig sein. Mal wird je nach Nutzungsart und Bewertungsmodell auf Wohn- und Nutzfläche, mal auf Brutto-Grundfläche abgestellt. Viele Eigentümer:innen hatten diese Informationen wohl gar nicht oder nur in Bruchstücken vorliegen. Gegebenenfalls war es erforderlich, Bau- und Architektenunterlagen heranzuziehen oder gar Neuvermessungen vorzunehmen.
Am einfachsten waren neben allgemeinen Lagedaten (Adresse, Grundbuchdaten) veröffentlichte Bodenrichtwerte und Baujahre zu erfassen. Aber selbst dort lauerte der Teufel im Detail: Bei der Angabe des Baujahrs mussten unter Umständen umfangreiche Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigt werden.
Die Herausforderungen der Grundsteuerreform im Zusammenhang mit den unterschiedlichen Bewertungsmodellen sind mittlerweile bekannt. Die Erklärungen der Grundsteuer waren in vielen Fällen vor allem dann zeit- und kostenintensiv, wenn – abgesehen von Datenlücken – die Daten nicht einheitlich digital gespeichert waren, sondern in verschiedenen Formaten vorlagen, etwa teils auf Papier, teils in PDF-Dokumenten etc.
Nur ausnahmsweise mit Näherungswerten hantieren
Inzwischen ist die offizielle Frist für die Steuererklärungen verstrichen. Das Versäumnis der Abgabefrist kann jedoch ebenso unangenehme Folgen haben, mit Verspätungszuschlägen oder gar einer Schätzung der Daten durch die Finanzbehörde.
Wer für die Abgabe noch nicht mit exakten Daten gearbeitet und diese ausdrücklich der Finanzverwaltung als vorläufige Werte auswiesen hat, insbesondere was die Flächenangaben nach den DIN-Normen oder der Wohnflächenverordnung, sollte diese z. B. nach einer Neuvermessung noch berichtigen.
Weitere Neuerung: Änderungen zeitnah mitteilen
Einen weiteren Aspekt der Grundsteuerreform haben viele allerdings noch nicht auf dem Schirm: Veränderungen an Grundstücken und Immobilien müssen den Finanzämtern jetzt unaufgefordert innerhalb bestimmter Fristen gemeldet werden. Was also nach dem Stichtag 1. Januar 2022 um- oder angebaut wird oder anders genutzt wird, haben die Eigentümer mitzuteilen.
Immobilienunternehmen und Unternehmen mit Immobilieneigentum ist daher zu empfehlen, einen internen Prozess zur Erfassung dieser Änderungen zu implementieren, damit die fristgerechte Meldung sichergestellt wird.
Grundsteuerwertbescheide
Basierend auf den eingereichten Erklärungen folgen nunmehr die Grundsteuerwertbescheide. Hier gilt es zu prüfen, ob die erklärten Werte von der Finanzverwaltung übernommen wurden. Sodann stellt sich die Frage, ob bei vorbehaltslosen und nicht vorläufigen Grundsteuerwertbescheiden Einspruch eingelegt werden sollte, um die Bescheide nicht bestandskräftig werden zu lassen. Vor dem Hintergrund der derzeitigen Diskussionen zur Verfassungsmäßigkeit der unterschiedlichen Grundsteuermodelle ist es im Einzelfall angebracht, diese Frage nochmals zu prüfen.
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