Was ist Ihnen lieber: 30.000 Euro sofortige Steuererstattung oder 50 Jahre lang jedes Jahr 600 Euro? Diese Frage stellt sich, wenn man eine Immobilie erwirbt, um sie zu vermieten und sie nach dem Kauf für beispielsweise 100.000 Euro renoviert.
Übersteigen diese Erhaltungsmaßnahmen (ohne Umsatzsteuer) – innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb – 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, so werden diese als sogenannte anschaffungsnahe Herstellungsaufwendungen aktiviert. In diesem Fall können die Kosten nur über die Nutzungsdauer der Immobilie, die regelmäßig 50 Jahre beträgt, in Form der Abschreibung geltend gemacht werden.
Gilt diese Regelung auch, wenn der Steuerpflichtige die Erhaltungsmaßnahmen vor dem Kauf der Immobilie durchführt? Darüber hat ein Gericht entschieden.
Erhaltungsausgaben vor der Immobilien-Übergabe
Im Urteilsfall hatten die Vertragsparteien den Kauf beurkundet und geregelt, dass der für den steuerlichen Anschaffungszeitpunkt maßgebliche Übergang von Nutzen und Lasten – also quasi die Übergabe der Immobilie – mit Zahlung der letzten Kaufpreisrate erfolgt. Vereinbarungsgemäß hatte der Käufer vor Zahlung des vollen Kaufpreises Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt, die auch bei Weitem die 15-Prozent-Grenze überschritten.
Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass die Erhaltungsaufwendungen zu aktivieren sind und nur über die Nutzungsdauer von 50 Jahren als Werbungskosten verteilt werden können. Dieser Auffassung hat sich das Finanzgericht Rheinland-Pfalz nicht angeschlossen und mit Urteil vom 13. November 2019 (2 K 2304/17) rechtskräftig entschieden: Unter die Regelung des anschaffungsnahen Herstellungsaufwands fallen nur solche Kosten, die innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb angefallen sind.
Für Aufwendungen, die vor der Anschaffung anfallen, findet diese Regelung keine Anwendung und diese können als sofort abzugsfähige Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften berücksichtigt werden. Erhaltungsaufwendungen, die vor dem steuerlichen Anschaffungszeitpunkt anfallen, können daher als sofort abzugsfähige Werbungskosten geltend gemacht werden oder auch über einen Zeitraum von fünf Jahren verteilt werden, was unter Umständen vorteilhafter sein kann.
