„Woher soll man so etwas denn wissen?“ Dies fragte mich kürzlich eine Immobilienbesitzerin, die eine Immobilie vermietete und bei der das Finanzamt nicht mehr alle Ausgaben als Werbungskosten berücksichtigen wollte.
Was war geschehen? Die Dame hatte eine Wohnimmobilie geerbt, die einen größeren Modernisierungsstau hatte. Neben der Gebäudeabschreibung und Darlehenszinsen wurden höhere Modernisierungsaufwendungen für Bäder, Heizung und Fenster angesetzt. Das Finanzamt wollte diese Werbungskosten aber nur anteilig berücksichtigen, da die Wohnung nach Auffassung des Finanzamtes verbilligt vermietet wurde.
Vorsicht bei Mieten weit unter ortsüblichem Niveau
Betragen nämlich bei Wohnnutzung die Mieteinnahmen nicht mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, so kann es zu einer anteiligen Kürzung der Werbungskosten kommen. Ein Beispiel: Wenn die Miete nur halb so hoch ist wie das ortsübliche Niveau, können auch nur 50 Prozent der Werbungskosten geltend gemacht werden. Dies gilt nicht nur bei Angehörigen, sondern auch bei der Vermietung von Wohnungen an Dritte.
Doch es gibt auch eine gute Nachricht. Der Gesetzgeber hat nämlich die 66-Prozent-Grenze ab dem Jahr 2021 auf 50 Prozent reduziert. Allerdings mit einer Sonderregelung. Wenn die Miete bei weniger als 66 Prozent, aber mehr als 50 Prozent des Ortsniveaus liegt, gilt: Die Werbungskosten werden nur dann nicht gekürzt, wenn eine sogenannte Total-Überschussprognose für die nächsten 30 Jahre zu einem positiven Ergebnis führt.
Das heißt, dass die Summe der prognostizierten Einnahmen der nächsten 30 Jahre größer sein muss als die Ausgaben einschließlich der Gebäudeabschreibung. Liegt ein Überschuss vor, so kommt es auch bei einer Miete zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete nicht zu einer Kürzung der Werbungskosten.
Wie sich ein Verlust von Werbungskosten vermeiden lässt
Positiv zu vermelden ist, dass die Finanzverwaltung nach einer Kurzinformation der Oberfinanzdirektion Nordrhein-Westfalen vom 2. Dezember 2020 – im Rahmen einer Billigkeitsregelung – aktuell von einer Kürzung absieht, wenn der Mieter coronabedingt nicht die ortsübliche Miete zahlen kann.
Vermieter sollten daher die vereinbarte Miete mit der ortsüblichen vergleichen – insbesondere, wenn größere Modernisierungsaufwendungen anstehen. So lässt sich ein Verlust von Werbungkosten vermeiden. Liegt die Miete zu niedrig, sollten Sie über eine Anhebung im Rahmen der erlaubten Grenzen nachdenken. Falls ohnehin bald eine Mieterhöhung geplant ist, könnten Sie auch eine Verschiebung der Modernisierung erwägen.
