Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und gute Corporate Governance sind nicht erst seit gestern von Bedeutung in der Immobilienbranche. Mit ESG hat sich nun schon länger ein Begriff etabliert, der das Wirken und Handeln aller, die mit der Immobilienentwicklung, mit Immobilientransaktionen sowie mit der Immobilienverwaltung zu tun haben, stark beeinflusst. ESG stellt hohe Anforderungen an die Immobilienbranche, sei es beim Bau einer neuen Einheit, bei der Due Diligence im Vorfeld eines Kaufs bzw. Verkaufs oder im Rahmen der laufenden Erhaltung und Bewirtschaftung.
Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz muss bei der Errichtung von Immobilien berücksichtigt werden
So beinhaltet beispielweise die Prüfung eines Immobilienprojekts oder einer Bestandsimmobilie auf ESG-Konformität mittlerweile mehr, als die Einhaltung der Zertifizierungs- und Scoring-Kriterien zu kontrollieren, Verbrauchsdaten zu ermitteln oder die Green-Lease-Regelungen rechtlich zu kontrollieren. Es geht zusätzlich darum, Vorgaben des Lieferkettensorgfaltspflichtengesetzes, soweit anwendbar, sowie der aktualisierten Heizkostenverordnung, des Gebäudeenergiegesetzes und des Erneuerbare-Energien-Gesetzes bei der Errichtung oder laufenden Verwaltung einer Immobilie einzuhalten.
Auch Regelungen in den Blick nehmen, die noch nicht in Kraft getreten sind
Gesetzliche ESG-Regelungen sind teilweise allerdings auch noch nicht in Kraft getreten. Beispielsweise wird die CSRD erst im Jahr 2024 in Deutschland Gesetzeskraft erlangen. Es kann allerdings ein teurer Fehler werden – nicht nur aus wirtschaftlicher Sicht, sondern auch im Hinblick auf Reputationsschäden – wenn nicht vorausschauend auch zukünftige Anforderungen mit beachtet werden. Klimaklagen von Bürgerinnen und Bürgern sowie Nichtregierungsorganisationen gegen Unternehmen und Regierungen, die Klimaschutzziele missachten, mehren sich.
Bestandshalter, Projektentwickler und Investoren sollten in den Blick nehmen, welche Gesetze aktuell gelten und welche Neuregelungen absehbar sind, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Um dies zu gewährleisten, empfehle ich folgende vier Maßnahmen:
1. Jedes Immobilienobjekt sollte einzeln geprüft werden
Um zu vermeiden, dass der Ertragswert einer Immobilie drastisch sinkt, das Objekt gar zu einem sogenannten Stranded Asset wird oder größere Probleme in der zukünftigen Vermietung, Verwaltung oder in der Unternehmensberichterstattung entstehen, sollten die Verantwortlichen bestimmen, welche ESG-Anforderungen an welchen Stellen greifen.
2. Unternehmensstruktur hinsichtlich der Nachhaltigkeitskriterien anpassen
Bestandshalter, Projektentwickler und Investoren sollten ihre ESG-Ziele und Umsetzungsstrategie prüfen und die Struktur ihres Unternehmens gegebenenfalls anpassen, wenn dies die Informationsbeschaffung und -verarbeitung erleichtert beziehungsweise sicherstellt. Mit den Nutzenden oder Betreibenden einer Immobilie sollte besprochen werden, wie gewonnene Daten ausgewertet und genutzt werden können, um den Betrieb der Immobilie zu verbessern und alle Stakeholder anforderungsgemäß und interessengerecht zu informieren.
3. Kosten für Anpassungen frühzeitig einkalkulieren
Um keine bösen Überraschungen bei eventuellen zusätzlichen Ausgaben zu erleben, sollten gegebenenfalls notwendige Anpassungen der Immobilie ebenfalls geprüft, deren Kosten kalkuliert und Verhandlungen mit den Mietern, Pächtern und sonstigen Nutzern der betroffenen Immobilie aufgenommen werden. Sanierungen, die Installation zusätzlicher technische Anlagen zur Verbrauchsdatenerfassung und die Nachrüstung von Photovoltaikanlagen können eine ESG-Scoring von Immobilien nachhaltig verbessern.
4. Informationssysteme über Rechtsentwicklungen integrieren
Informationssysteme für ESG-Rechtsgebiete helfen dabei, immer den aktuellen Stand von Gesetzgebungsverfahren im Blick zu behalten. ESG-Konformität kann nicht allein durch technische Prüfungen gesichert werden, sondern rechtliche Unterstützung zum Prüfungsumfang und zur Prüfungstiefe ist oft ebenso nötig.
Fazit
ESG-Standards machen die Immobilienwelt transparenter und bieten allen Beteiligten die Gelegenheit, ihre Immobilien nachhaltig auszurichten. Dies ist ein Gewinn für Gebäudeeigentümer, die Gesellschaft und die Umwelt. Denn gerade weil die Immobilienbranche eine hohe CO2-Bilanz aufweist, gibt es hier ein enormes Effizienz- und Verbesserungspotenzial.
