Wer Immobilien kauft und vermietet, muss Steuern zahlen – und das nicht zu knapp. Doch wer gut aufpasst, kann basierend auf der im Juni 2023 aktualisierten Aufteilungshilfe der Finanzverwaltung dabei hohe Beträge sparen.
Aber erstmal einen Schritt zurück. Der Fiskus verlangt, dass Sie den Kaufpreis für eine vermietete Immobilie in Ihrer Steuererklärung aufteilen – in einen Teil für das Gebäude und einen Teil für den Boden. Dabei gut zu wissen: Die Kosten für das Gebäude lassen sich steuerlich abschreiben, jene für den Boden nicht. Je höher also der Gebäudeanteil, desto niedriger ist unterm Strich die Steuerlast. Bis vor circa zwei Jahren war nach dem Aufteilungsschlüssel der Finanzverwaltung für diese Aufteilung jedoch nur eine einzige Bewertungsmethode zulässig, das sogenannte Sachwertverfahren. So weit, so eindeutig.
Steuerzahlende wurden bislang benachteiligt
Tatsächlich aber gibt es auch andere gängige Rechenmethoden, wie das sogenannte Vergleichswert- und das Ertragswertverfahren. Die Krux: Diese kommen bei der Kaufpreisaufteilung teils auf deutlich höhere Gebäudeanteile – könnten also auch zu einer geringeren Steuerbelastung verhelfen. Hier wurden Steuerzahlende also bislang ohne Not benachteiligt, sofern sie nicht ein Verkehrswertgutachten vorlegten, das einen höheren Gebäudeanteil darlegte.
Das fand offenbar auch der Bundesfinanzhof und erklärte die Regelung bereits Mitte 2020 für unzulässig. Dem folgte im Nachgang auch die Finanzverwaltung und passte die bisherige Aufteilungshilfe an, sodass seitdem auch die Anwendung des Vergleichs- und des Ertragswertverfahrens möglich ist.
Wie viel sich tatsächlich sparen lässt, wenn man die richtige Rechenmethode anwendet, macht dieses Beispiel klar: Steuerzahlerin X erwarb 2020 ein vermietetes Einfamilienhaus für 800.000 Euro. Jetzt will sie den Kaufpreis aufteilen. Nach der alten Rechenmethode vor dem Urteil des Bundesfinanzhofs lag der Anteil des Gebäudes bei lediglich 50 Prozent. Ein anderes – nun erlaubtes – Verfahren wiederum kommt auf bis zu 75 Prozent. Der Unterschied ist also erheblich. Unsere Steuerzahlerin kann jetzt 3.500 Euro mehr abschreiben. Bei einem durchschnittlichen Steuersatz von 40 Prozent bedeutet das eine Steuereinsparung von rund 1.400 Euro – pro Jahr. Die Prüfung, welches der zulässigen Verfahren das vorteilhafteste ist, lohnt sich also definitiv.
Übrigens: So lässt sich nicht nur bei neu angeschafften vermieteten Immobilien sparen, sondern auch bei Altbeständen, da eine Anpassung des Aufteilungsschlüssels auch noch in Jahren nach dem Kauf möglich ist. Es kann sich also rechnen, die bisherige Aufteilung noch einmal zu prüfen und im besten Fall noch nicht verjährte Jahre zu korrigieren.
