In Deutschland gilt: Wenn Sie Ihre vermietete Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren verkaufen, sind die etwaigen Veräußerungsgewinne in Deutschland steuerpflichtig. Steuerfrei in Deutschland ist dagegen eine ausschließlich selbst genutzte Immobilie.
Das gilt grundsätzlich auch für ausländischen Immobilienbesitz, so etwa bei einem vermieteten Ferienhaus. Dabei sollten jedoch zusätzlich die steuerlichen Folgen in dem ausländischen Staat in den Blick genommen werden. Sehr häufig besteht eine lokale Steuerpflicht für die Miete und den Veräußerungsgewinn.
Auswirkungen von Doppelbesteuerungsabkommen
Ausländische Mieteinkünfte und Veräußerungsgewinne unterliegen grundsätzlich auch der deutschen Steuerpflicht. Lässt sich eine Steuerzahllast im Ausland auf die deutschen Steuern anrechnen und falls ja, inwieweit? Können die Einkünfte aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens in Gänze von der Besteuerung in Deutschland ausgenommen werden, da sie sich nur über den sogenannten Progressionsvorbehalt, also eine Berücksichtigung bei der Steuersatzberechnung auswirken? Diese Fragen sollten im konkreten Einzelfall geprüft werden.
Wenn Sie Ihre vermietete Auslandsimmobilie verkaufen, ist in jedem Fall der Veräußerungsgewinn zu ermitteln. Schließlich kann dieser – je nach Ausgestaltung des anzuwendenden Doppelbesteuerungsabkommens – zu einer Besteuerung in Deutschland führen, wenn die deutsche Steuer die im Ausland erhobene Steuer auf den Veräußerungsgewinn übersteigt.
Bestes Beispiel hierfür ist Spanien. Dort beträgt die Einkommensteuer in diesem Fall pauschal 19 Prozent. Die deutsche Einkommensteuer liegt in der Regel höher. Fällig wird deshalb die höhere deutsche Steuer, die nach Anrechnung der in Spanien gezahlten Steuer verbleibt. Bei Einkünften aus anderen Staaten – etwa Italien oder Portugal – wird dagegen der Gewinn in Deutschland von der Besteuerung freigestellt, fließt aber in den Progressionsvorbehalt ein.
Abschreibungen für die Abnutzung des Gebäudes
Vor diesem Hintergrund hat die richtige Ermittlung der steuerpflichtigen Vermietungseinkünfte und auch die eines Veräußerungsgewinns eine erhebliche Bedeutung. Hier kann das Besteuerungsrecht der einzelnen Länder deutlich voneinander abweichen. Für die deutsche Steuer lässt sich aber nicht einfach die Berechnung für den ausländischen Fiskus übernehmen. Es ist eine Berechnung nach deutschem Recht zu erstellen, die zu abweichenden Ergebnissen führen kann.
Zur Ermittlung des in Deutschland steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns werden die Anschaffungskosten (sowie weitere Kosten im Zusammenhang mit der Anschaffung, Erweiterungen und der Veräußerung) vom Verkaufspreis abgezogen – eigentlich ganz einfach. Kompliziert wird diese Rechnung allerdings durch die Frage, ob die Abschreibungen für die Abnutzung des Gebäudes (AfA) die Anschaffungskosten mindern.
Bei Inlandsimmobilien ist dies unstrittig: Die in der Vergangenheit geltend gemachte AfA mindert die Anschaffungskosten und führt damit zu einer relativ höheren Steuer. Lange ungeklärt war diese Frage jedoch im Fall von Auslandsimmobilien. Da die Mieterträge in der Vergangenheit häufig in Deutschland – aufgrund der Doppelbesteuerungsabkommen – nicht der Besteuerung unterlagen, haben sich die Abschreibungen somit hierzulande nicht ausgewirkt. Die Finanzverwaltung ging lange davon aus, dass diese „fiktiven“ Abschreibungen dennoch die Anschaffungskosten auch im Auslandsfall mindern.
Ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH-Urteil vom 14.07.2020, VIII R 37/16) ist jüngst zu Gunsten des Steuerpflichtigen ausgefallen: Das Gericht hat entschieden, dass bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns einer im Ausland gelegenen Immobilie die Anschaffungskosten nicht um die deutsche AfA zu mindern sind. Voraussetzung hierfür ist, dass die Mieterträge bis zum Zeitpunkt der Veräußerung aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens nicht der Besteuerung in Deutschland unterlagen. Unerheblich ist, ob sie sich im Rahmen des Progressionsvorbehalts ausgewirkt haben.
