Unternehmen aus dem Immobiliensektor bewegen sich derzeit in einem schwierigen Umfeld. Für 2023 wird eine Rezession erwartet mit negativen Impulsen für die Bau- und Immobilienwirtschaft, die Zinssituation ist nach wie vor angespannt, Finanzierungsspielräume werden enger und am Transaktionsmarkt bleiben die Investitionsvolumina gering. Neben diesen gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen sieht sich die Immobilienwirtschaft mit neuen Anforderungen zum ESG-Reporting konfrontiert.
Ziel: Höhere Effizienz in operativen Bereichen
Angesichts dieser multiplen Herausforderungen besteht bei Immobilienunternehmen der Wille, ihre Unternehmensstrategie, das Geschäftsmodell und das Target Operating Model (TOM) anzupassen, um kosteneffizienter zu werden und ihre Ertragsfähigkeit nachhaltig zu sichern.
Ein wichtiger Aspekt dabei: die Optimierung der Performance im Front- und Middleoffice. Damit beschäftigt sich die aktuelle Ausgabe des Real Estate Bulletins, denn aus unserer Sicht bieten die Unternehmensfunktionen in diesen beiden Bereichen viel Potenzial zur Optimierung.
Im Folgenden stellen wir sieben Hebel vor, mit denen Immobilienunternehmen die Effizienz und Resilienz von Front- und Middleoffice-Funktionen steigern können.
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Mit einem kontinuierlichen Verbesserungsprozess Potenziale sichtbar machen und realisieren
Immobilienunternehmen können einen kontinuierlichen Verbesserungsprozess etablieren, um die eigenen Prozesse kontinuierlich von innen heraus zu optimieren, die interne Zufriedenheit zu erhöhen und dadurch die Effizienz, Effektivität und Wettbewerbsfähigkeit zu steigern. In einem kontinuierlichen Verbesserungsprozess entwickeln alle Beschäftigte systematisch – und idealerweise technisch unterstützt – Verbesserungsideen, die daraufhin stufenweise bewertet und ausgearbeitet werden. Anschließend werden die Ideen operativ umgesetzt, zum Beispiel in Gestalt eines Innovationsprojekts. So werden insbesondere „Bottom-Up“-entstehende Ansätze zur Optimierung bestehender Abläufe, Tools, Produkte etc. sichtbar.
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Aufbau einer eigenen Kapitalverwaltungsgesellschaft eruieren und umsetzen
Die aktuelle Lage des Immobilienmarktes lässt es auf den ersten Blick überraschend erscheinen, über die Errichtung einer eigenen Immobilien-Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) nachzudenken. Auf den zweiten Blick werden solche Überlegungen jedoch zunehmend plausibel. Es wird erwartet, dass sich die angespannte Lage in den nächsten Monaten wieder beruhigen und das Transaktionsvolumen wieder anziehen wird. Da der Aufbau einer KVG in der Regel zwischen neun und zwölf Monate dauert, wäre die neue Gesellschaft zum Start der Markterholung gerade rechtzeitig und bestens aufgestellt dabei.
Die Vorteile einer eigenen Immobilien-KVG können je nach Konstellation vielfältig sein. Dazu zählen neben der umfassenden Erschließung der Wertschöpfungskette auch gesteigerte Steuerungsmöglichkeiten und eine erhöhte Sichtbarkeit am Markt.
Ebenso ist es für bereits bestehende Kapitalverwaltungsgesellschaften sinnvoll, die aktuelle „Ruhephase“ zu nutzen und sich für das erwartete Anlaufen der Märkte bestmöglich aufzustellen. So besteht jetzt die Chance, die eigenen internen Prozesse zu optimieren, sich lokal besser aufzustellen und das Vertriebsnetz auszubauen.
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Die eigene Steuerabteilung durch digitale Lösungen entlasten
Bei Immobilientransaktionen haben Käufer wie Verkäufer eine Reihe von Fragestellungen zu bearbeiten, unter anderem durch die involvierten Steuerabteilungen. Insbesondere bei Transaktionen, die als Share Deal strukturiert sind. Mithilfe neuer digitaler Lösungen, wie beispielsweise des KPMG Digital Gateway, kann der gesamte Transaktionsprozess aus steuerlicher Sicht effizient gesteuert und überwacht werden, inklusive Einbindung weiterer beteiligter Parteien. Das KPMG Digital Gateway kann in zweierlei Hinsicht genutzt werden: Zum einen während der Haltephase, um die globale steuerliche Compliance im Auge zu behalten, zum anderen im Rahmen von Transaktionen, um die steuerlichen Rahmendaten übersichtlich zu visualisieren und auf deren Basis den Prozess zu steuern.
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Organisation und Steuerung von Immobilienbewertungen digitalisieren
Die aktive rendite- und risikoorientierte Steuerung von Immobilien – ob direkt oder indirekt gehalten – schließt deren Bewertung ein. Diese wird meist durch externe Sachverständige entsprechend den gesetzlichen Vorgaben und Rahmenbedingungen durchgeführt. Ein Bewertungsmanagementsystem, das im Datenaustausch mit den zentralen ERP-Systemen steht, ermöglicht es, über eine einzige Softwarelösung Immobilienbewertungen zu planen, zu beauftragen und deren Qualität zu gewährleisten. Insbesondere ein integriertes Auftragsmanagement führt zu messbaren Zeit- und Kostenersparnissen.
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Immobilienverwaltung durch den Einsatz künstlicher Intelligenz stärken
Die Immobilienverwaltung – auch Property Management genannt – hat eine Scharnierfunktion: Es steht zwischen den objektbezogenen Aktivitäten des Facility Managements und der übergeordneten Wertperspektive des Asset Managements, zugleich fungiert es als Vertreter des Eigentümers gegenüber den Mietenden. In diesen Rollen obliegt es dem Property Management, eine Vielzahl von Informationen zu erheben, zu strukturieren und zu dokumentieren.
Hier kann der Einsatz von Tools aus dem Bereich der künstlichen Intelligenz die Beschäftigten spürbar entlasten. Einige Beispiele von Aufgaben, bei denen KI unterstützen kann:
- Vermietung: KI prognostiziert Mietpreise auf Basis von Faktoren wie Standort, Ausstattung, Größe und Nachfrage und ermittelt Mietpreise mit optimalen Renditeaussichten.
- Mieterkontakt: KI analysiert und verteilt Mieteranfragen bzw. agiert im First-Level-Support durch Chatbots eigenständig.
- Energieeffizienz: KI erkennt in Energieverbrauchsdaten Muster und Trends und gibt Empfehlungen zur Verbesserung der Energieeffizienz in Gebäuden und Mietflächen.
- Zahlungsverkehr: KI analysiert Korrelationen zwischen Stammdaten (Standort, Miete, Branche des Mieters) und Mieterfeedbacks, Sentiment-Analysen und Umfragen Dritter (Standort, Branche, Trends) und gibt auf dieser Basis Warnhinweise für die Liquiditätsplanung.
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Externes Facility Management zum strategischen Partner weiterentwickeln
Innerhalb der letzten Monate kam der Transaktionsmarkt zur Ruhe. Nun verschiebt das Portfolio- und Asset Management seinen Fokus auf die Performance-Optimierung innerhalb des Bestandsportfolios.
Dabei wird das Facility Management noch zu selten als Partner für die Optimierung der Performance und die nachhaltige Transformation von Portfolios integriert. Es kann eine zentrale Rolle in der Zusammenarbeit mit Asset und Property Management einnehmen und einen wichtigen Beitrag leisten – ob als Lieferant für qualifizierte Portfolio- und Objektdaten (Zustände, Investitionsbedarfe, ESG-bezogene Daten) oder als Partner für technische und bauliche Maßnahmen im Rahmen energetischer Weiterentwicklungen.
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Das Metaverse als neue Möglichkeit der Projektvermarktung begreifen
Die neuen immersiven 3-D-Welten des Metaverse bietet dem Immobiliensektor die Chance, Immobilien auf ganz neue Art zu präsentieren und Interaktion völlig neu zu gestalten. Durch virtuelle Besichtigungen, interaktive Zusammenarbeit und globale Verbreitung können Verkaufsprozesse beschleunigt und Reichweite erhöht werden.
Das Metaverse beruht auf sich schnell entwickelnden digitalen Technologien und ständig entstehen Innovationen und neue Anwendungen. Daher sollten Immobilienprojektentwickler Entwicklungen rund um das Metaverse im Blick behalten sowie flexibel und bereit sein, sich entsprechend anzupassen.
Mit den beschriebenen Werthebeln können unter Kostendruck stehende Unternehmen ihre Profitabilität steigern und die Resilienz in der ökonomisch komplexen Gemengelage steigern.
Weiterführende Analysen im Detail finden Sie im Real Estate Bulletin Juli 2023.
